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マンション塗装　雨漏りが起こっている外壁｜横浜市港北区

マンション塗装について、6階建てのオーナー様からあるご相談を頂きました。その相談というのは、現時点で雨漏りが発生していて外壁の塗装、屋上の防水、ベランダ防水、各部塗装工事なども含めた全面改修工事をお考えということでした。早速、現地調査のために横浜市港北区にありますマンションにお伺いしました。

マンションを経営されているオーナー様とのお話を伺う上で、一つのキーワードが挙がります。「この雨漏りはどこから・・・えっ？？？そこから・・。」雨の向き、強さ又は風の向きなどの条件が揃うと雨漏りしてしまうＡＬＣの壁面（鉄骨造マンション6階建て）ですが数年前からこの状態であったそうです。雨漏りが起こる壁の条件ですが、サッシ廻り、外壁面のコーキング切れ、壁面の割れ、配管パイプの金具のゆるみなど考えられますが、建物下からの肉眼では確認ができない状況で足場を組んだうえでじっくりと見させていただく事になります。

今回の塗装工事プランは、数種類のご提案をさせていただきました。通常の塗りかえ、上塗りの耐久性が良いもの、弾力性のある外壁防水塗材などなど。屋上防水などの総工事金額と耐久性のトータルバランスも考慮しまして、この辺りのプランでいいのかな？？ということで工事が始まります。

工事の内容は、

サッシ廻りコーキング打替え
壁面目地のコーキングの打替え（全ての箇所をコーキング）
弾性塗材の厚膜ローラー仕上げ（シリコン樹脂）
正面の化粧パネルは2液形フッ素樹脂のフラット仕上げ
その他部位、配管パイプ、ドア、ＰＳ扉、天井、階段等塗装
階段タキステップ5W工事
屋上の防水工事
ベランダ防水工事とこのような工事内容で施工開始となります。

この度は佐藤塗装店へ工事のご依頼をいただきまして、誠にありがとうございます！「雨漏りする外壁面を直し隊」出動です！！

⇒　3階建て住宅のＡＬＣ外壁から「雨漏り」発生中！！

工事の内容

・外壁塗装工事（弾性厚膜シリコン樹脂塗装）オーデフレッシュSi工法
・サッシ廻り壁面目地コーキング
・化粧パネル　フッ素樹脂フラット仕上げ　ファインＦ

・階段廊下タキステップ5Ｗ工事
・屋上ベランダ廻り防水工事

1.　現状の確認

足場が組みあがり、実際に壁面の調査をしました。壁面の種類はＡＬＣパネル壁面で鉄骨造の建物に多い壁面です。サッシ廻りと壁面目地にコーキングが施されており、このコーキングが寿命を迎えてしまうと雨漏りが発生するメカニズムとなっています。加えて、当マンションでは、サッシ上には雨除けの霧除けが付いていませんので、横殴りの雨などが降ると壁つたいに雨水が流れ落ちるため、どこかしらに亀裂、コーキングの劣化などがあるところから雨漏りがしてしまうという現状でございます。

建物を全体に見させていただきました。するとそこには・・・。

↓　サッシ上端　コーキング切れ

↓　目地周辺の劣化

↓　この辺りは穴が開いていました

↓　外壁面の剥がれ

↓　ＡＬＣ壁面の縦への亀裂（割れ予備軍）

↓　換気口上　壁面亀裂

↓　壁面とベランダの取り合い部分

一通り建物全体を見させていただくと、壁面の割れ、コーキング切れ、換気口廻り、壁面の破損など大変怪しい箇所がたくさんございました。当初オーナー様からの伺っていた雨漏り状況（3階の窓、1階のドア、1階窓上）などすべてを確認して、いざ工事開始となりますが、その前に一つ雨漏りに関する勝手な格言です。（笑）

ＡＬＣ壁面の格言：「ＡＬＣ外壁面はコーキングの劣化が生命線」

＊コーキング部分の劣化に注意を払いましょう！！簡潔にそういう事です！！

2.　高圧洗浄工事

まず外壁と屋上床、ベランダ、バルコニー、階段廻りなどの高圧洗浄工事を行いました。この工事では、新築時より12年経過した分の蓄積した汚れを落とすと共に、窓廻り、網戸関連、階段の床面などもキレイさっぱり洗い流しました！また、駅がすぐ近く（徒歩1分）のため歩行者の方に飛散しないように慎重に作業をすると共に、歩道では交通誘導員を配置して万全の状態での工事を行いました。

12年の汚れを想像できるでしょうか？壁面に関しましては、若干のチョーキング状態でありました。塗膜の劣化によって表面がチョーク状になってしまう事。すなわち、そろそろ塗りかえの時期ですよ！！とのお知らせサインですよ。とお客様にはご説明いたしております。

作業は無事に終了しまして、洗浄工事後乾燥を経て次の工程へと移ります。

3.　コーキング工事（サッシ廻り　壁面目地）

今回の工事で恐らく一番重要である、コーキングの工事を行いました。サッシ廻り、壁面の目地、排気口周辺その他あらゆる箇所をコーキング工事しました。この工程で雨漏りが止まってなくてはならない本当に重要な工程であります。慎重かつ丁寧な施工を心がけました。

↓　サッシ廻り　コーキング

↓　壁面目地　コーキング

6階建て（実質天井高もあり7階建て）の外壁面ＡＬＣパネルの縦目地、横目地、サッシ廻り、換気口、配管パイプの金物周辺、その他ありとあらゆる箇所をコーキング工事の施工を行いました。ここまでで外壁塗装を行う下準備が完了となります。

4.　外壁塗装工事

コーキングをよく乾燥させた後は、いよいよ外壁面の仕上げとなります。今回の仕上げは弾性の塗材を厚付けできるローラーでコロコロと塗り込みます。文字通りの厚塗りですので弾力性がひび割れ防止や、地震などの揺れに追随できる塗装の仕様となっております。

↓　穴の開いているローラーを使用いて塗膜の肉を付けていきます

下塗りでは壁面強化の為、できるだけ厚みを持たせながらの施工です。新たな塗材で模様も一新致します。下塗りをよく乾かし次の工程へと移行します。

上塗りにはとっても明るいオレンジ系色が採用されております。塗っている職人の私まで元気が出るいい色だったな～

壁面の状態を確認しながら、丁寧な作業を心がけ、中塗りと上塗り工程を進めました。壁面も肉厚な感じで仕上り、ひび割れなどの防止になる仕上げとなっております。

外壁塗装後は、細部の塗装を行っております。天井関係、階段塗装、廊下廻りのドア枠廻り、ＰＳ扉（パイプスペース）、配管など。これらの塗装を終えると外壁塗装がほぼ終了となります。

外壁塗装工事の完了後、ベランダ、バルコニー、屋上の各防水工事に着手しました。今回は上塗りのトップコートに遮熱トップを採用する工法となっております。

↓　屋上の防水工事　遮熱仕様での施工

↓　バルコニー部分の防水　こちらも遮熱仕様での施工

マンション外壁改修工事、防水工事が完了となり足場工事の撤去を待つばかりとなります。駅前及び線路の隣での施工でしたので飛散防止ネットを外すのも1日かけて慎重に。また撤去作業も道路使用許可と交通誘導員を配置して、万全の工事で安全作業を心がけます。

5.　階段工事　タキステップ施工

この改修工事を遡ること1年前の事ですが、階段廊下のタキステップ工事を行っております。当時はすべり止めの金具より出る「錆」汚れをどうにかしたいとのご相談を頂きまして、錆汚れの発生しづらいタキステップ5Ｗでの施工をさせて頂きました。階段廻りは清掃と、塗装のタッチアップに終始しました。

・　階段工事　タキステップ5Ｗの床材施工

改めてこの床材を見て思いましたが、見た目にも、実用性（防滑性、防音性）など兼ねそろえていて、尚且つ接着剤のみの施工ですので錆汚れの心配はさほどなくイイ床材だな～と率直な感想でございます。

6.　工事を終え

今回ご相談を頂いた原因でもあります「雨漏り」は全項目の工事を終え、健全な壁面へと生まれ変わりました！特に震災後に壁面の傷みが著しくなってしまったようで、定期的な点検などは必須なことであると改めて認識させられました。大規模修繕は工事の工法によって工事金額、仕上がり、耐久性などガラリと変わってしまいます。次のメンテナンス時期をいつにするのかを見据えながら、建物が長持ちしてくれる最善の工事を行うことがとっても重要だと思います。今回は次のメンテナンスを12年で設定して、各工事のバランス配合を取った工事内容としました。

・マンション外壁塗装、防水工事、タキステップ床工事、その他塗装工事の施工費用ってどのくらい？？

オレンジ色系のマンション外壁が、お日様に当たると元気に輝いてくれる色合いで仕上げをさせていただきました。柱のブラウンもとってもいいアクセントになっております。今回の工事にあたり、私たち職人は「雨漏り、あばよ！！」（←某タレントさんの名台詞）・・・などと念を込めながらひと塗りひと塗り丁寧な作業を心がけ塗らせていただきました！！いつまでも仕上げたままの色合いで輝いてくれますように・・・。